Certificados

La Ley 13/2015 establece que para que el Registro de la Propiedad inscriba una finca es necesario aportar una representación gráfica de la finca. La representación gráfica es un plano de la finca con expresión de las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

Los supuestos en los que obligatoriamente deberá incorporarse la representación gráfica son:

• los de acceso de una finca por primera vez al Registro de la Propiedad (inmatriculación)

• los de modificación de la descripción física de las fincas (parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde)

• aquellos otros en los que se quiera completar la descripción que figura en el Registro de la Propiedad

• por último, en los supuestos de se quiera inscribir una edificación en el Registro de la Propiedad (declaración de obra).

Si alguna vez ha leído la descripción de una finca en el Registro de la Propiedad, observará que la describen únicamente por sus linderos (sur, norte, este y oeste). Presupone que la finca es cuadrada o rectangular y que no presenta ninguna irregularidad en su perímetro. La Ley 13/2015 establece que hay que señalar los vértices de la finca, es decir, las aristas de tal modo que se pueda dibujar el perímetro de la finca con absoluta precisión y, en consecuencia, medir su superficie con total exactitud.

El sistema de coordenadas geográficas es un sistema de referencia o ubicación a través del cruce de dos coordenadas angulares, latitud y longitud. Si bien este sistema se utiliza desde la antigüedad, gracias a la georreferenciación podemos fijar este punto con absoluta exactitud a través de un posicionamiento GPS.

La Ley 13/2015 establece dos clases de representaciones gráficas: la catastral (RGC) y la alternativa (RGA).

La representación gráfica catastral (RGC) es la incluida en la certificación catastral descriptiva y gráfica. En este caso, deberá estar firmado electrónicamente mediante el Código Seguro de Verificación (CSV) de la Dirección General del Catastro y deberá contener, junto a la información tradicional, las coordenadas georreferenciadas de la parcela en formato GML. Si la representación gráfica que expresa Catastro concuerda con la realidad, se utilizará preferentemente ésta. Si no expresa la realidad física de la finca (superficie, linderos), caben dos opciones: tramitar la modificación de Catastro o utilizar la representación gráfica alternativa. En JEME le ofrecemos tanto la posibilidad de gestionar directamente la modificación de Catastro como de realizar la representación gráfica alternativa.

La gran ventaja es que una vez modificado Catastro para adaptarlo a la realidad, existirá una total coincidencia entre la realidad física y Catastro, y el acceso de la finca al Registro de la Propiedad se producirá plenamente coordinado. El mayor inconveniente es el tiempo. Durante todo el periodo que dure la tramitación de esa modificación (y que suele ser largo), no podrá inscribirse la finca en el Registro.

Puede resultar tentador, para evitar dilaciones, utilizar la representación gráfica catastral (RGC) aunque los datos que exprese sean erróneos. Si el Registrador no aprecia el error, la finca accederá al Registro con esa descripción y esa representación gráfica, pero una vez inscrita no se podrá corregir, por lo que desaconsejamos absolutamente esta opción.

Es un plano elaborado por un técnico, y bajo su responsabilidad, que expresa con absoluta precisión el perímetro y superficie de una finca.

Deberá elaborarse por técnico competente e incorporarse a un fichero informático, en formato GML, cuyos datos deberán corresponderse con los datos descriptivos y de superficie de la parcela y deberá estar representada sobre la cartografía catastral. El fichero habrá de estar firmado electrónicamente y autenticado o legitimada su firma por Notario o ratificada ante el Registrador, e ir acompañado de un informe de validación gráfica elaborado por Catastro.

En los casos en los que se aporte una representación gráfica alternativa (RGA) deberá acompañarse un informe de validación gráfica de Catastro. El informe de validación es un documento electrónico firmado por Catastro que acredita que la RGA cumple los requisitos técnicos exigidos y es compatible con la representación gráfica de las parcelas que figuran en Catastro.

El informe se genera automáticamente, ya que únicamente comprueba el cumplimiento de los requisitos técnicos y la compatibilidad con las parcelas colindantes catastrales.

La representación gráfica será obligatoria en aquellos supuestos en los que se inscriba por primera vez una finca en el Registro (inmatriculación), se modifique su descripción física (parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde), se quiera completar la descripción que figure en el Registro de la Propiedad o se quiera inscribir una edificación (declaración de obra). Siendo el resto de supuestos meramente voluntarios, desde JEME le aconsejamos incorporar esa representación gráfica al Registro, de tal manera que la descripción que la misma incluye pase a estar protegida por el Registro de la Propiedad.

Excepto en los casos de acceso de una finca por primera vez al Registro (inmatriculación), en los que obligatoriamente ha de aportarse la representación gráfica catastral, en el resto de supuestos se puede utilizar indistintamente una u otra

Se exige para todos los documentos que se presenten en el registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, con independencia de la fecha en que se haya otorgado el documento.

Son todos aquellos casos en los que una finca accede por primera vez al Registro. Para este supuesto, la Ley Hipotecaria exige que se utilice únicamente la representación gráfica catastral (RGC) y que en la medida expresada en ella sea totalmente coincidente con la que figure en la escritura. Este será el único supuesto en el que se recomienda, para el caso de que la medida expresada por Catastro no coincida con la realidad, que se modifique previamente Catastro, ya que no se puede optar por la representación gráfica alternativa.

Son todos aquellos supuestos en los que se pretende modificar la superficie de la finca que figura inscrita en el Registro, tanto para hacer constar una mayor superficie (exceso de cabida) como una menor superficie (disminución de cabida). En estos casos, se puede aportar una representación gráfica catastral (RGC) o alternativa (RGA), e incluso (dependiendo del porcentaje de superficie a modificar), prescindir de ella, aunque esta última posibilidad no es recomendable y siempre quedará sujeta al mejor criterio del Registro de la Propiedad.

Supone una manifestación por la declara la construcción de un edificio o vivienda con todos los requisitos legales (proyecto, licencia, certificados…) o la legalización de uno antiguo construido sin aportar dichos documentos. Para la inscripción en el Registro de la Propiedad, también resulta obligatorio aportar la representación gráfica, con independencia de la fecha de construcción o de otorgamiento del documento, debiendo identificarse la porción de suelo ocupada por la edificación por medio de unas coordenadas de referenciación geográfica, aunque en estos casos no necesariamente deberá ir aportada en formato GML. Aunque no resulta obligatorio, cabe la posibilidad de que desde el Registro se exija la delimitación geográfica de la finca y la concreta ubicación de la ubicación en ella, por lo que se recomienda tramitar todo de un modo conjunto.

Son todos aquellos supuestos de modificaciones de fincas previamente inscritas, ya sea dividiéndolas en dos fincas nuevas (división), segregando una porción para formar una nueva (segregación), uniendo dos fincas independientes y formando una nueva (agrupación) o uniendo una a otra (agregación). En estos casos será obligatorio aportar la representación gráfica catastral (RGC) o alternativa (RGA). En los casos de segregaciones únicamente se deberá aportar la de la finca segregada, aunque cualquier operación que se haga sobre el resto de la finca exigirá la aportación de la representación gráfica, por lo que se recomienda hacerla de las dos.

1.Puesta en contacto con JEME a través del número de teléfono o correo electrónico explicando la gestión concreta que va a realizar para la cual necesita este tipo de certificado.

2. Un técnico de JEME se pondrá en contacto con usted para concertar la cita.

3.Elaboración del plano georreferenciado en formato electrónico, junto al informe de validación de Catastro, remitido electrónicamente tanto al cliente como al Notario autorizante de la operación.